越南房地产市场异常火爆,河内、胡志明市等主要城市接连出现“抢房潮”——热门楼盘开盘即售罄、购房者彻夜排队、二手房价格短期内快速攀升，这一现象不仅吸引了当地民众的高度关注，也引发了市场对楼市过热与潜在风险的担忧，在疫情后经济复苏的背景下，越南房地产市场的“高烧”究竟意味着什么？
“抢房潮”现场：一房难求，价格跳涨
在河内市青春郡、栋多区等核心地段，多个新建公寓项目开盘当天便被抢购一空，据当地媒体报道，某知名开发商推出的中端公寓项目，均价约为每平方米2.8亿越南盾（约合人民币8万元），开盘前三天便有超过2000组客户登记，正式销售时不到3小时即售罄，甚至有购房者为提高选房成功率，提前24小时在售楼部外排队。
胡志明市的情况同样火热,平新郡、第12区等新兴区域的房价在过去半年内上涨了15%-20%，部分热门楼盘的二手房价格单月涨幅甚至达到5%，中介机构数据显示，2023年以来，胡志明市公寓成交量同比增长超30%，库存量降至历史低位，部分热门项目需摇号选房。
除了一线城市,岘港、海防等二线城市的楼市也迅速升温，尤其是靠近工业区或拥有优质教育资源的楼盘，成为投资者争相追逐的对象。“现在不买，下个月可能就要多花几亿越南盾。”一位河内购房者无奈表示，市场情绪的推波助澜让“观望族”不得不加快入市节奏。
多重因素驱动：经济复苏、政策利好与投资热潮
越南“抢房潮”的背后，是经济基本面、政策环境与市场心理多重因素交织的结果。
经济复苏与人口红利是核心支撑，越南近年来经济增速保持全球领先，2023年GDP增长目标达6%-6.5%，制造业外资持续流入，带动就业与居民收入增长，据越南统计局数据，2023年上半年城镇居民人均收入同比增长8.5%，购房能力随之提升，越南城镇化率年均增长约1.5%，年轻人口占比超60%，住房刚需依然旺盛。
政策宽松释放市场活力，为应对疫情影响，越南央行多次下调基准利率，2023年商业银行房地产贷款利率降至8%-10%的历史低位，降低了购房者的融资成本，政府放宽 foreigners 购房限制，允许外籍人士拥有长期产权，进一步吸引了海外投资。
投资渠道单一与投机情绪升温助推了热潮，越南股市波动较大，银行存款利率偏低，而房地产被视为“保值增值”的最优选择，部分投资者利用杠杆短期炒房，甚至出现“代抢房”“众筹购房”等现象，加剧了市场供需失衡。
隐忧浮现：泡沫风险与监管挑战
尽管“抢房潮”短期内刺激了经济增长，但过热的市场也暗藏风险。
价格与基本面背离是首要问题，当前越南部分城市房价收入比已超过20倍，远超国际合理水平（通常为3-6倍），且租金回报率不足3%，存在明显泡沫化倾向，一旦经济增速放缓或政策收紧，房价可能出现大幅回调。
金融风险不容忽视，越南房地产企业负债率普遍较高，部分项目依赖预售资金回笼，若销售遇冷，可能引发资金链断裂，个人住房贷款快速增长，2023年上半年银行体系房地产贷款余额同比增长12%，若利率持续上行，违约风险或将上升。
市场乱象亟待规范。“抢房潮”中，开发商捂盘惜售、中介散布虚假信息、房价炒作等现象时有发生，损害了普通购房者的利益，越南建设部已多次发文要求加强市场监管，但执行力度仍待加强。
理性看待楼市“热潮”，平衡发展与风险
越南“抢房潮”既是经济复苏的积极信号，也折射出新兴市场在快速发展中面临的普遍挑战，对于购房者而言，需警惕投机风险，避免盲目跟风；对于政策制定者，则需在刺激市场与防范泡沫之间找到平衡，通过完善土地供应、保障性住房建设、金融监管等长效机制，引导房地产市场健康可持续发展。
毕竟,楼市的“春天”不应是短暂的狂欢，而应是稳健生长的序章。
